13 נובמבר 2018,יום שלישי

___
___
___

Twitter icon
Facebook icon
Google+ icon
YouTube icon
 

חוק ומשפט

במשגב והסביבה

עו"ד עופר הבר על "לא אור ולא צלצולי ענבלים"

Share

עו"ד עופר הבר על "לא אור ולא צלצולי ענבלים"

עו"ד עופר הבר
בימים האחרונים עלה לכותרות נושא הסתבכותה של חברת הנדל"ן בבעלותה של ענבל אור. התקשורת התעסקה רבות בחובותיה הגדולים כלפי הבנקים וכלפי עובדי החברה. אולם בצד זה, נמצאים עשרות אם לא מאות אנשים שרכשו דירות מהחברה וכרגע קשה להבין האם יוכלו מי מהם להציל את רכושם. 
חלק לא מבוטל מאזרחי המדינה מעדיף לרכוש דירה מקבלן, מה שנקרא "דירה מיד ראשונה". הדבר דומה באופן מסוים לרכישת רכב חדש – דירה חדשה מהניילונים ... אולם בניגוד לרכישת רכב, ההשקעה הכספית ובוודאי גם הנפשית ברכישת דירה, עולה פי כמה בעוצמתה על מהלך חייו של הרוכש.
מה ניתן לעשות במקרה זה והאם רכושם של רוכשים אלו ירד לטמיון?

מהו פירוק חברה?
פירוק חברה הוא מונח המתייחס למצב שבו חברה נקלעה לחוסר פירעון, כלומר לחוסר יכולת להחזיר את חובותיה, או לכל מצב אחר שבו אותו עסק איננו יכול להמשיך ולהתקיים. הפירוק יכול להתבצע מרצון או בהוראת בית משפט, כפי שקרה נכון לכתיבת שורות אלו במקרה של ענבל אור, שם בית המשפט מינה לחברה מפרק. המפרק יהיה אחראי על כינוס כל נכסי החברה ועל החזר החובות לנושים. עם סיום התהליך יכריז בית המשפט על פירוק החברה, על ביטולה ועל סגירתה.
 
רוכשי הדירות כנושי החברה ומעמדם
נושים הם בעצם אותם גופים או אנשים שלהם חייבת החברה כספים. אחד מתפקידיו של מפרק החברה הוא להחליט למי לחלק את ה"שלל" הכספי שנשאר לחברה בדמות נכסיה, כאשר החוק במדינת ישראל קובע סדרי עדיפויות לתשלום החובות בין הנושים השונים, כך שאותם כספים נותרים יחולקו בהתאם לסדר עדיפויות זה. יוצא מכך שככל שנושים נמצאים ברשימה בעדיפות נמוכה, כך גם סיכוייהם לקבל את כספם נמוכים מאותם נושים הנמצאים בראש הרשימה.
סדר העדיפויות לחלוקה הוא כדלקמן:
בראש ובראשונה, הראשונים שיהיו זכאים לקבל את כספם הם אלו אשר מחזיקים בשעבוד ספציפי. לאחר מכן, יהיו אלו הנושים בדין קדימה, הנושים המובטחים (בעלי שעבוד צף) ורק לבסוף הנושים רגילים... התבלבלתם?
למשל בין הנושים בדין קדימה נמצאים עובדי החברה, אולם יחד אִתם גם הרשויות מקומיות ובוודאי רשות המסים, שבמקרה של ענבל אור למשל, דורשים ממנה לפחות 17 מיליון שקל וייתכן שבעתיד אף יותר. כל זה אומר בעצם שלנושים הנותרים, היותר "פשוטים", יישאר פחות כסף בקופת הפירוק. אחרי הנושים בדין קדימה נמצאים הנושים המובטחים, למשל הבנקים שמצהירים על חובות עצומים , ורק אז מגיע תורם של הנושים הרגילים – ספקים, נותני שירותים ולקוחות החברה.
כלומר, רק לאחר ששאר הנושים יקבלו את חלקם מקופת הפירוק, אזי אותם רוכשי דירות יהיו זכאים להתחלק במה שנשאר ממנה, אם בכלל יישאר משהו...
 
כיצד להתמודד עם קבלן או עם חברה שנכנסת לפירוק?
בדרך כלל מקפידים רוכשי דירות לרשום הערות אזהרה בהתייחס לנכס שרכשו. הבעיה מתחילה בכך שהערת האזהרה איננה מבטיחה להם באופן מוחלט את כספם, ובכל אופן, על מנת שיעדיפו אותם כנושים מובטחים, מדובר בהליך ארוך ומורכב שרק בסופו יוכלו הרוכשים לראות משהו מהכסף ששילמו – אם בכלל.
 
מה לגבי קבוצות רכישה?
כאשר פרויקט שבמסגרתו נרכשו דירות במסגרת קבוצת רכישה הסתיים והדירות נרשמו כחוק בטאבו, המקרה הרבה יותר ברור ונוח לטובת הרוכשים, וייתכן שהם יפסידו הפסדים כספיים מזעריים לעומת גודל השקעתם. במקרה כזה ניתן להמשיך ולסיים לבנות את הפרויקט ולממש את זכויות הרוכשים במלואן. לעומת זאת, רוכשים שטרם הספיקו לרשום את נכסיהם בטאבו, נמצאים במצב קשה הרבה יותר, כאשר העבירו לידי החברה את התמורה עבור הקרקע או הדירה ללא רישומם על שמם בטאבו, וכך, בעצם, זכויותיהם אינן מובטחות.
 
מה בכל זאת ניתן לעשות במצב של חברה בפירוק?
אין ספק שהמצב מורכב ומסובך ובדרך כלל הרוכשים נמצאים, כאמור, בתחתית סולם העדיפויות של מפרק החברה. ניתן להיכנס להליך משפטי ארוך ומייגע כדי לנסות להציל חלק מכספי ההשקעות, ע"י תביעת החברה להחזר הכספי בצירוף תביעה להרמת מסך, זאת בדרישה שבעלי החברה יהיו חייבים באופן אישי בחובות החברה בנימוק של חוסר תום לב, של מצג שווא ושל הטעיה מכוונת על ידי בעלי החברה. השאלה, האם גם כך יישארו כספים בידי אותם בעלים?
 
ליווי משפטי ברכישת דירה
המסקנה המתבקשת מכל האמור לעיל היא לא לנסות לחסוך את שכר טרחתו של עורך דין שילווה אתכם ברכישת הדירה. זאת כדי לנקוט בכל כללי הזהירות המקובלים בנוגע להסכמים לרכישת דירה ובכדי לצמצם ככל האפשר את הנזקים האפשריים העלולים לצוץ במקרים כגון מה שתואא לעיל.
קטגוריה: 

הוסף תגובה